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如何接近無風險有9厘年回報？ 其實唔係咩高深野，其實就係Premium Financing。早幾日同朋友講開先知原來好多人唔知有D咁嘅野，所以想分享下呢D另類投資，但上一次係網上提過下，咩都未講已經有人留言插我大大力推保險。為免被人誤會我Sell保險或Sell銀行，文章會刪去保險公司名、Product名同銀行名。 呢個Premium financing原理係用一份保證4.38%回報嘅保本保單做6.4倍摃桿(槓桿利息2.125%)，去賺息差約2.255%。係入場版情況，因最少要loan 1M HKD，有需要自己倍大。如果息口無變，大約5年66%回報。內在回報率(IRR) 9.14%。 A銀行做法係咁。先買約HKD 1.186M保本保單，之後佢再loan返HKD 1M比你，變相只係比o左HKD$18.6萬，之後月供HKD$1784摃桿利息 (5年共HKD$10.7萬)。5年零1日可收回HKD$41.6萬，扣除本金同利息，5年盈利共HKD$12.3萬。內在回報率(IRR)...

大陸樓商業契扮住宅嘅問題。首先，而家各agent力sell嘅中山新樓公寓，香港人又買得，99.999%係純商業契。 住宅有一個非常重要嘅優點就係，買左，加埋在中山做幾年野就可以入户(即入藉中山户口)，呢點對小朋友讀書好重要，好學校中山人都爭崩頭，外地人當然係諗都唔使諗，只能讀啲無人想讀嘅學校。入左户先係中山人，可享有中山福利。如果比球幾買商業樓但入唔到户，有幾多當地人會買呢？ 圖中就係一個純商業契公寓。我係絕對唔建議去買！ 純商業契嘅住屋，亦有較大政策風險，例如上年上海就整治左呢類「住宅」，大約係要佢地從事返商業活動，唔好住，如果撞到咁就麻煩，成個建造格局就係一個住宅，有幾多公司會去租來做office? 好似香港工廈當住宅一樣，係違契，政府唔捉就無野，捉就難搞。不過平心而論，中山政府無錢，想收多啲稅，估佢近兩三年都唔會捉嘅。但上頭落order 做野或再過多幾年會唔會捉就唔知了。 仲有商業樓水電費貴一倍。因水電費係租客負責，當同質素，租金一樣，但水電貴一倍，你係租客會點揀？ 另外，商業契當然係名正言順可以從事商業活動，例如做旅館，做office，見客地方，甚至零售、貨倉。變左棟樓可能成日有閒雜人等出出入入，影響治安，會住得無咁舒服。極端啲，你住個單位，左邊係順豐攞貨點，右邊係B & B，對面係卡拉ok，咁都幾搞笑。 其他較小問題，見下圖。

「因為在限購政策下，港人不可買住宅，只可買商用樓」 文中講中山樓呢句係錯誤的，實情係香港人不可以買中山一手住宅，但買二手住宅無限制。 有好多Agent都話香港人不可以買中山住宅，不論一手二手都唔得。但我朋友當時係經我介紹下，剛買左個中山二手住宅單位無耐。(事實擺在眼前仲可以爭論好耐?真奇怪！) 點解啲經紀死都要sell 商業契樓？其實係啲商業公寓佣金高，所以agent 只推商業公寓，不想你買其他。佣少好多。最新聽到有公寓係會比到12%佣個agent。所以好多香港同大陸agent 力推呢個劣質嘅盤。PS: 大陸買樓，正常經紀佣金係3%。 純商業契但扮住宅嘅樓，我係好反對買的。點解？ 其中一個原因係賣出時稅費好高，最極端case可以無左6-7成嘅盈利。商業樓賣時係有一樣土地增值稅，都好誇張下，最高個稅階係60% on 土地升值果part (見下圖)，再加原本都有8-10% on...