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如何接近無風險有9厘年回報？ 其實唔係咩高深野，其實就係Premium Financing。早幾日同朋友講開先知原來好多人唔知有D咁嘅野，所以想分享下呢D另類投資，但上一次係網上提過下，咩都未講已經有人留言插我大大力推保險。為免被人誤會我Sell保險或Sell銀行，文章會刪去保險公司名、Product名同銀行名。 呢個Premium financing原理係用一份保證4.38%回報嘅保本保單做6.4倍摃桿(槓桿利息2.125%)，去賺息差約2.255%。係入場版情況，因最少要loan 1M HKD，有需要自己倍大。如果息口無變，大約5年66%回報。內在回報率(IRR) 9.14%。 A銀行做法係咁。先買約HKD 1.186M保本保單，之後佢再loan返HKD 1M比你，變相只係比o左HKD$18.6萬，之後月供HKD$1784摃桿利息 (5年共HKD$10.7萬)。5年零1日可收回HKD$41.6萬，扣除本金同利息，5年盈利共HKD$12.3萬。內在回報率(IRR) 9.14%。 如果無咁多現金full pay呢？B銀行有另一個只比首期版。今次比HKD$18.6萬就得，B銀行loan 1M HKD比你，再去買約HKD 1.186M保本保單，利息高小小P-2.7%(即2.425%)，月供HKD$2033摃桿利息 (5年共HKD$12.2萬)。5年零1日可收回HKD$41.6萬，扣除本金同利息，5年盈利共HKD$10.8萬。內在回報率(IRR) 8% 。另外，你借幾多loan，借果一刻要證明到你有相應嘅流動資產 (包括：現金、股票、債券、基金、外匯…等)，銀行先會借loan比你，要show到銀行、證券行月結單。所以投資門檻係要有1M HKD流動資產。 A同B銀行就各有優缺。以買樓角度睇，A銀行要先full pay 層樓再做按揭84.5%，按息平啲2.125%；B銀行就比首期15.5%得喇，但按息就貴啲，2.425%。我自己就两樣都做，拉平各自嘅優缺點。 風險方面，第一，中途退保係有罰款。第一年退保罰5%，第二年4%，如此類推，要到5年零1日退保先會無罰款，罰款會令你蝕錢或食左大部份盈利。另外，佢係一個負現金流投資，每月都要比利息，但無回報。所以做呢個投資要預左長期作戰，做足5年零1日先會大賺。 第二，加P。如果P加2%以上果刻開始基本上賺唔到息差了。如果頭兩三年P無大加，由於賺左兩三年，輸錢嘅機會微。而家市場共識係美國加息週期已完結，明年下半年開始減息。是耶非耶？請自行分析了。另外，留意美國減息唔等於香港減息，而如果香港息口加得好勁，亦可考慮還返D loan，A銀行無罰息期，B銀行有。 其他風險我諗到有匯率風險同保險公司5年內倒閉風險。5年內聯匯脫鉤同大保險公司執笠，機會大唔大？都係要自行分析了。 數字盡量準確，但難保同實際情況有少許出入。 PS: 內在回報率(IRR)係咩？呢個我覺得係呢類投資比較準嘅回報率，佢係已經計左每月不斷投入、增加成本後嘅回報。 詳細可參考呢個網：https://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp 免責聲明：本專頁一切言論並不構成邀約、招攬、誘使，或任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者需運用個人獨立思考能力自行作出決定。

大陸樓商業契扮住宅嘅問題。首先，而家各agent力sell嘅中山新樓公寓，香港人又買得，99.999%係純商業契。 住宅有一個非常重要嘅優點就係，買左，加埋在中山做幾年野就可以入户(即入藉中山户口)，呢點對小朋友讀書好重要，好學校中山人都爭崩頭，外地人當然係諗都唔使諗，只能讀啲無人想讀嘅學校。入左户先係中山人，可享有中山福利。如果比球幾買商業樓但入唔到户，有幾多當地人會買呢？ 圖中就係一個純商業契公寓。我係絕對唔建議去買！ 純商業契嘅住屋，亦有較大政策風險，例如上年上海就整治左呢類「住宅」，大約係要佢地從事返商業活動，唔好住，如果撞到咁就麻煩，成個建造格局就係一個住宅，有幾多公司會去租來做office? 好似香港工廈當住宅一樣，係違契，政府唔捉就無野，捉就難搞。不過平心而論，中山政府無錢，想收多啲稅，估佢近兩三年都唔會捉嘅。但上頭落order 做野或再過多幾年會唔會捉就唔知了。 仲有商業樓水電費貴一倍。因水電費係租客負責，當同質素，租金一樣，但水電貴一倍，你係租客會點揀？ 另外，商業契當然係名正言順可以從事商業活動，例如做旅館，做office，見客地方，甚至零售、貨倉。變左棟樓可能成日有閒雜人等出出入入，影響治安，會住得無咁舒服。極端啲，你住個單位，左邊係順豐攞貨點，右邊係B & B，對面係卡拉ok，咁都幾搞笑。 其他較小問題，見下圖。

「因為在限購政策下，港人不可買住宅，只可買商用樓」 文中講中山樓呢句係錯誤的，實情係香港人不可以買中山一手住宅，但買二手住宅無限制。 有好多Agent都話香港人不可以買中山住宅，不論一手二手都唔得。但我朋友當時係經我介紹下，剛買左個中山二手住宅單位無耐。(事實擺在眼前仲可以爭論好耐?真奇怪！) 點解啲經紀死都要sell 商業契樓？其實係啲商業公寓佣金高，所以agent 只推商業公寓，不想你買其他。佣少好多。最新聽到有公寓係會比到12%佣個agent。所以好多香港同大陸agent 力推呢個劣質嘅盤。PS: 大陸買樓，正常經紀佣金係3%。 純商業契但扮住宅嘅樓，我係好反對買的。點解？ 其中一個原因係賣出時稅費好高，最極端case可以無左6-7成嘅盈利。商業樓賣時係有一樣土地增值稅，都好誇張下，最高個稅階係60% on 土地升值果part (見下圖)，再加原本都有8-10% on 總價嘅稅要交，係有機會無左6-7成盈利。就算唔係極端case，賣出時無左2-3成盈利。 相反買住宅過2年後賣，係比契稅1%，個人所得稅1-3%，平均大約3%左右，就係咁多。唔會比政府食一大忽。 但呢啲資料，經紀當然唔會同你講啦。我相信買商業樓嘅人大部份都唔知賣出時稅咁重，到賣樓果時佢地就會發現，但到時都為時已晚了。 有好多香港教人買大陸樓嘅人同經紀們，因為高佣金，力sell啲商業扮住宅嘅樓，我認為係一個極不負責任嘅行為。