香港樓價

香港樓價一直冠絕全球，許多人一輩子勞勞碌碌才能勉強「上車」。瑞銀財富管理公布 2022 年度的《全球地產泡沫指數報告》，雖然評分較去年回落，從去年的第三位下降至第五位，但香港樓市依然處於「泡沫風險」水平，繼續成為亞洲第一，全球排名緊隨於多倫多、法蘭克福、蘇黎世、慕尼黑其後。 

雖然近期樓市緩和，國際調查機構Demographia發表最新報告，根據截至2019年第三季全球8個國家309個國際大城市的數據指出，香港樓價已連續10年高踞全球首位，一般家庭難以負擔，要不吃不喝超過20年才可以買樓。 Demographia發表題為《15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey》報告，統計全球住房負擔能力，只要樓價對家庭入息中位數比率高於5.1，即表示該地樓價嚴重地超出負擔水平。根據統計，92個人口逾100萬人的主要市場中，當中有31個大城市樓價已達到「嚴重不可負擔」水平。 調查顯示，香港家庭入息中位數為33.8萬元，但香港樓價中位數則為704萬元，比率達20.8倍，相當於不吃不喝20.8年才能買得起一個單位。雖然今年比率較去年的20.9倍輕微下跌，但仍較2017年時19.4倍高。加拿大溫哥華樓價為全球第2難負擔，樓價對家庭入息中位數比率為12.6倍，第3至5位則為澳洲悉尼、墨爾本及美國洛杉磯，比率分別為11倍、9.5倍及9倍。可見香港樓價相對家庭入息中位數比率，遠高於排第2位溫哥華。 研究指出，過去一年雖然部份住宅樓價升幅有紓緩，加上香港有大規模的補貼住房計劃，但樓價仍然是一般香港市民難以負擔。報告提及，自上世紀70年代開始，香港土地供應一直由政府嚴格控制，變相控制住宅供應，再加上政府專注綠化帶政策，這些監管都導致樓價高企。另外，香港資助房屋一直短缺，據房委會資料，一般公屋申請人平均輪候時間約為5.4年。 香港住房成本昂貴，令普羅大眾負擔沉重。瑞士寶盛私人銀行早前昨發表《全球財富和高端生活報告》，指出香港是高端生活成本最昂貴城市，特別在房地產、美容服務、高端餐飲、商務艙機票和律師費這幾方面排名都是「荒謬地昂貴」。而對於未來樓價走勢，瑞士寶盛私人銀行香港區研究部主管鄧啟志指出就算近期樓市出現緩和，但香港維持低息，住宅出現結構性需求不平衡，相信短期內樓價不會有大幅波動。

近年香港樓價升幅以倍數計，400萬元以下單位少之又少。特首林鄭月娥昨日於施政報告公佈放寬首次置業按揭的樓價上限，由400萬元倍增至800萬元。而8成按揭樓價上限則由600萬元提高至1,000萬元，並適用於樓換樓人士。新措施雖然大幅調高「上車」盤可借金額，解決首期不足問題，但是香港人還要考慮哪些風險因素？ 政府昨公佈，即時起放寬按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元，適用於首置人士；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至 1,000萬元，適用於首置人士及自用樓換樓按揭。供款比率上限劃一至50%，但只限於已落成住宅物業，樓花則不適用。新計劃下，買家仍要做壓力測試，若未能通過壓測，但供款與入息比率不多於50%，仍有機會獲批按揭。 「上車」風險絕不少 大量負資產或重現 不過雖然特首林鄭月娥指，放寬按揭限制，目的是幫助有能力供樓但首期不足的年輕專業人士置業，他們可以選擇以一個較低首期買二手樓，避免長期一二手樓買賣兩極化局面。 措施雖令「上車」更容易，但目前樓價高企，即使首期減少，每月供款卻激增，令置業風險大增。以一個800萬元樓價單位，現時首期只需80萬元，雖較以往減少240萬元或75%，但每月供款則由 19,279 元增至28,919 元，升幅達 50%，換言之月入要求至少需達到57,838元才能應付。加上供款期長達三十年，日後若經濟周期逆轉，或會出現大量負資產。 擔心措施刺激樓價 放寬置按揭原意是想支援首次自用購買物業人士，不過亦有指今次大幅調高「上車」盤可借金額，將會刺激樓價上升，中小型住宅將首先向上。其實政府若想成全市民置業，最有效方法自然是增加房屋供應，讓市場價格自行調整至較合理的水平，而非人為降低入場門檻讓市民高追上車。香港經歷今次社會動盪後，經濟元氣大傷，未來樓價亦有機會下跌，市民毋須即刻入市，更要「量力而為」，做好各類評估，避免無法負擔。