致勝之道

【舊區重建】併購重建促進城市發展 以人為本相得益彰 「改變,是為了更好」──專訪田生集團主席區永華及團隊

香港社會對房屋需求殷切,然而可用之地日益減少。要達至「地盡其用」,將發展效率最大化,舊區的併購重建無可避免。田生地產在主席區永華的帶領下,秉承「改變,是為了更好」的精神,一直致力更新舊區,尤其土瓜灣、深水埗、西環、九龍城等地。這樣不但令舊區更新,社區重現活力,增加房屋供應,業主亦能透過將物業出售、套現、換樓的模式,有效改善居住素質,為生活帶來蛻變。另一方面,處理任何併購重建的項目時,田生地產員工時刻保持盡善盡美、鍥而不捨的處事態度,以濃厚的人情味,成就一段又一段感人佳話,期望令舊區煥然一新的同時,重新建立人與人之間的情誼。

 

發揮土地價值   締造三贏局面

自上世紀 50至80年代,有不少樓宇在市區興建落成,以應付香港人口急促增長。惟這些舊樓長期欠缺保養,經歷數十載風雨後日漸失修,更欠缺升降機等基本設施。再加上部份舊區如新蒲崗,自啟德機場遷出後,區內地積比率大部分仍然維持4.8倍,無疑是浪費珍貴的土地資源。區主席認為,舊區重建刻不容緩。「未來25年後,舊樓約佔全港樓宇數目的一半。如果不能及時重建,將為社會帶來沉重壓力。」區主席表示,公司多年主要集中港島及九龍半島的舊樓併購,不僅協助業主改善居住環境,更可改善市容,令土地能發揮其價值,創造三贏局面。「由於舊樓業主多為長者,重建給予他們一個理想的居住環境,改善生活素質;發展商收樓後能重新利用空間,使之用得其所;田生同事則可展現一技之長,提供專業服務,為舊樓業主提供一個實質可行的解難方案。」

 

舊樓問題眾多 增加併購難度

併購過程繁瑣漫長,其中形形式式的難題及挑戰接踵而來。田生市場部同事Vicky以土瓜灣及九龍城為例,針對一些常見的問題解畫。「舊樓業主一般居住已久,對物業及周遭環境難以一時割捨,需要我們同事耐心解釋併購重建的好處。另一情況是物業處於放租狀態,居住者只是租客,因而要大費周章尋找及聯絡業主。」除了有時租客不願透露業主資料外,俗稱「釘王」的業主漫天叫價,亦增加了併購難度。

●假設不需經過「強拍」,併購程序大致上可分成五個部分。第一,聯絡業主,通知其物業將獲併購重建;第二,向業主解釋併購與二手買賣的分別,並與所有業主同時達成交易條款;第三,促成買賣雙方簽定合約落實;第四,業主獲得款項,物業交易完成;第五,「交吉」──如自住的業主就在物業交易後一段時間交樓,如物業正出租,租客就按租期交回物業。最後,發展商開展拆樓重建程序。

 

以人情味待客 難忘感人故事

田生歷來所負責的併購重建項目多不勝數,當中不免有許多使人感動的溫暖故事。市場部同事Szeto感嘆:「坊間總誤以為重建等同拆散家庭,事實恰恰相反,我曾因工作關係,促成一個家庭的重聚!」事緣該家庭的七兄弟姊妹,多年來各自居住於美國不同州份,並失去聯絡,正因Szeto要聯絡各散東西的七兄弟姊妹,商議父母遺留的物業買賣事宜,於是在他的全力協助下,令闊別多年的七兄弟姐妹得以在美國聚首一堂。

 

業權錯綜複雜 幸有專業服務

同樣隸屬市場部的Ken,回想多年併購職業生涯,難忘經歷不勝枚舉。例如有些併購地盤內某單位涉及的業權人眾多,甚至有些遺產物業之業權受益人逾十多個,他需要逐一逐一向每位業權人洽商;有些情況是物業屬於遺產,需很困難地尋後人協調磋商處理遺產承辦;有些物業甚至後繼無人,或查無此人,就被迫納入「強拍」 範圍。

併購過程錯綜複雜,困難重重,出現很多非樂見的情況。為了縮短併購時間,業主們早日成交收到款項,Ken及其團隊每每不屈不撓,不找出業主誓不罷休。「有次為了能找到業主,我從網上查到加拿大某省有30個同名同姓的人,不惜發信予所有同姓的人,希望真正的業主收到信並回覆。」所幸Ken最終找到業主,促成交易。業主能早日收到應有的利益,不致跌入「強拍」 範圍,發展商又可早些取得土地,公司又能完成併購工作,達至「三贏」局面。

●在區主席帶領下,田生地產自2005年起已完成逾500項重建項目,提供接近100萬呎的居住及商用面積。截止2021年中,田生地產完成併購的伙數約8,000伙,總交易金額達2,000億港元。

 

配合政府政策 同建舊區未來

區主席坦言,當初開始併購重建的項目時,不少身邊朋友,對他奮身投入這項時間長、風險高及投資大的工作大惑不解。然而,眼看舊區變得美觀,舊樓業主臉上綻開的笑容,那些不為人知的付出與汗水,全部均具意義,心中的滿足感無與倫比。「併購前一般舊樓通常只有寥寥數層,兼有倒塌危機。重建後社區煥然一新,居住空間倍增,業主們的生活環境大為改善。身為箇中出力的一分子,成功感溢於言表。」

對香港未來的樓市前景,區主席希望政府能推出相關措施來增加房屋供應量,包括:提高地積比率;善用工廠大廈及綠化帶的空間;對違反地契及濫用公屋的人嚴以處理;為發展商提供釐印費上的優惠,不需預繳在3至5年後才可獲退回的25.75%的物業買賣印花稅;「強拍」門欄由現時80%降至70%,並增加相關政府部門人手,簡化「強拍」行政程序等,加快舊區活化的速度,有效增加本港房屋供應。

 

展望未來 以舊樓居民為福祉

「展望未來5年,田生依然繼續專注舊樓收購,現時手上處理的400多個收購項目,料每年以5至10%速度增加。」區主席和田生地產的併購團隊,將繼續以舊樓居民的福祉為大前提,保持孜孜不倦的努力,盡心把每個項目做到最好。相信若然加上政府相關政策配合,無疑如虎添翼,使更多舊區居民得償所願,不用再爬樓梯而改善居住環境。

●田生集團多年來一直履行企業責任,回饋社會不留餘力。

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