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【生財有道】封站對港鐵接近無影響?拆解港鐵賺錢大法

港鐵自上周六周日,在觀塘及荃葵青遊行期間直接關閉多站個車站,引起市民不滿。究竟這家掌握香港命脈的鐵道系統,關站成本以為會損失很多?就讓筆者分析港鐵不同賺錢門路啦!
港鐵公司過去之所以有豐厚盈利,主要是靠「鐵路加物業」業務發展模式,成立初期與地產發展商合作,在車站與車廠上蓋興建住宅及商業物業,例如早年綠楊新邨、德福花園,近年亦有日出康城等等。雖然近年可供港鐵發展的住宅土地減少,自2011年起港鐵物業發展佔比亦逐年下調,但今年仍錄得25.74億港元收入。
雖然現時港鐵多半收入來自客運業務,截至去年12月底,港錢客運業務收入為194.9億元,按年增加7.1%。不過,港鐵旗下商場及寫字樓投資物業同樣帶來相當可觀的盈利,比去年增加3%至47.48億港元,2018年物業租賃業務收入就佔了總收入4成。目前港鐵擁有13個大型商場,包括九龍站上蓋圓方、九龍灣德福廣場、青衣城、將軍澳PopCorn、沙田連城廣場及荃灣綠楊坊等,另外還擁有國際金融中心二期18層寫字樓等。按可出租樓面面積計算,單是零售物業就有217,486平方米、寫字樓有39,410平方米,另外其他用途物業則有17,764平方米。每個港鐵旗下購物商場最大優勢是連接港鐵站,帶來源源不絕人流,就算車站商舖面積小、呎價比旺區地舖貴,仍然因為位置及營業時間比其他商舖長,吸引商戶「爭住租」,不愁沒有租客。

港鐵公司還提供港鐵物業管理,管理合共99000個住宅單位以及772000平方米的寫字樓及零售面積,收入比2017年增加5.1%至3.07億港元。隨著業務發展,港鐵公司亦從車站商店租賃、廣告以及電訊服務合共賺取64.58億港元。現時港鐵車站商店數目為1,470間,租金收入亦有6.8%增長,為44.24億港元,2018年車站商務收入就佔了總收入接近6成。由此可見,港鐵在物業發展、物業租賃業務、物業管理以及車站商務4方面加起來的總收入就已經達到140.87億港元。

鐵路物業投資國際化
此外,港鐵公司在全球各地,包括加拿大、歐洲及澳洲都經營大量業務,合共有6.68億港元收入。而中港鐵採用「鐵路加物業」模式營運內地項目,而最賺錢當然是地產發展項目,例如深圳住宅及商場項目「天頌」和位於北京的商場銀座Mall。內地鐵路業務及地產業務佔比增加至2.08億港元。
在未來數年,港鐵將會繼續推展約20,000個住宅單位和增加三個商場,分別位於將軍澳「日出康城」、大圍及黃竹坑,相信未來港鐵收入會持續增長。即使港鐵關站大半天,對營收沒有太大打擊,加上政府指是次封站不需要被罰款。所以說到底,始終最受影響的是一眾商店及無車歸家的小市民。
資料來源:港鐵公司年報

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