置業

近年中央政府大推大灣區，樓價遠比香港低之外，中國樓市政策亦逐漸放寬，港人、外地人置業手續亦變得簡單。據《廣州日報》報導，12月16日起港澳居民只需出示身份證及港澳居民往來內地通行證，便可以直接在廣州市內各區購入一個物業。話雖容易，但會否吸引大量港澳市民北上置業？ ‧廣州為大灣區內第一個城市，放寬港澳人士買樓規限。 有身份證、無其他物業就買得 早在11月中，特首林鄭月娥在北京與國務院副總理會面後，表示即將豁免港人在大灣區九個城市置業限制，而廣州為第一個城市推行。以往港人在廣州置業需符合多個條件，如廣州市內學習或工作證明、物業必需自住、一年課稅證明等。不過最新措施則大幅刪減要求，僅需出示身份證及港澳居民往來內地通行證（回鄉證），以及在中國境內無樓要求，唯一無變的是僅可購買一間物業。 廣州樓價位列大灣區第二高 政策曝光後，大灣區內房股股價普遍上升，估計短期內受到香港社會狀況影響，加上交通網絡日漸發達，查詢及成交量應能提升。不過廣州樓價在大灣區內位列第二高，僅落後於深圳。據廣州地產網站顯示，市中心海珠區一間77平方米（折合約840呎）2房單位，標價320萬人民幣（折合港幣約355萬），平均呎價為4226元，在大灣區內屬貴價水平，長期而言市場仍抱觀望態度，或者留待其他大灣區其他地方如中山、東莞放寬才入手。 ‧廣州樓價偏高，在大灣區內僅次於深圳市。(網上截圖) ‧兩地生活習慣不同，港澳人士投資前必需留意條款和做好功課。 另外以往出現不少大灣區「爛尾樓」、物業管理詐騙等新聞，同時亦應考慮當地物價及收入水平、能否適應當地生活習慣等等，若需入市必需做好功課和了解買賣法規等等。

近年香港樓價升幅以倍數計，400萬元以下單位少之又少。特首林鄭月娥昨日於施政報告公佈放寬首次置業按揭的樓價上限，由400萬元倍增至800萬元。而8成按揭樓價上限則由600萬元提高至1,000萬元，並適用於樓換樓人士。新措施雖然大幅調高「上車」盤可借金額，解決首期不足問題，但是香港人還要考慮哪些風險因素？ 政府昨公佈，即時起放寬按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元，適用於首置人士；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至 1,000萬元，適用於首置人士及自用樓換樓按揭。供款比率上限劃一至50%，但只限於已落成住宅物業，樓花則不適用。新計劃下，買家仍要做壓力測試，若未能通過壓測，但供款與入息比率不多於50%，仍有機會獲批按揭。 「上車」風險絕不少 大量負資產或重現 不過雖然特首林鄭月娥指，放寬按揭限制，目的是幫助有能力供樓但首期不足的年輕專業人士置業，他們可以選擇以一個較低首期買二手樓，避免長期一二手樓買賣兩極化局面。 措施雖令「上車」更容易，但目前樓價高企，即使首期減少，每月供款卻激增，令置業風險大增。以一個800萬元樓價單位，現時首期只需80萬元，雖較以往減少240萬元或75%，但每月供款則由 19,279 元增至28,919 元，升幅達 50%，換言之月入要求至少需達到57,838元才能應付。加上供款期長達三十年，日後若經濟周期逆轉，或會出現大量負資產。 擔心措施刺激樓價 放寬置按揭原意是想支援首次自用購買物業人士，不過亦有指今次大幅調高「上車」盤可借金額，將會刺激樓價上升，中小型住宅將首先向上。其實政府若想成全市民置業，最有效方法自然是增加房屋供應，讓市場價格自行調整至較合理的水平，而非人為降低入場門檻讓市民高追上車。香港經歷今次社會動盪後，經濟元氣大傷，未來樓價亦有機會下跌，市民毋須即刻入市，更要「量力而為」，做好各類評估，避免無法負擔。

香港樓價持續高企，雖然近期受中美貿易戰打擊，加上最近社會動盪，惟大眾仍普遍認為樓市於未來繼續向上，港人為圓「上車夢」，更出現置業新趨勢。一項調查發現，多達92%市民認為現時樓價太高，預期平均到44歲才可以置業，較去年下半年提升約6歲；更有超過一半人會因為樓價折讓考慮買凶宅。 房地產網上平台Squarefoot.com.hk於今年4至5月期間進行「2019上半年香港房地產前景問卷調查」，訪問1,000名年齡介乎18至65歲市民，以了解港人對本地房地產市場的看法。當中過半受訪者認為樓價過去一年已見底，另三分二人更預料未來半年樓價會繼續上升。有92%受訪者認為本港樓價過高，未來一年的置業意慾由2018年下半年的25%下跌至20%。 由於樓市持續向上，為增加置業機會，不少人開始對購買凶宅持開放態度。調查中有54%受訪者會考慮買凶宅，當中65%以樓價為首要因素，45%人士認為若凶宅對比市價有六折以上折讓就會考慮購買。另有17%受訪者對非劏房形式的共住空間感興趣，當中更有61%為已婚人士。部分人則考慮到境外置業，並以中國內地最受歡迎，佔多達43%，其次為日本，佔25%。 調查顯示共居空間成為不少年輕人的選擇，有17%受訪者表示有意租住，當中家庭月入高於4萬元佔逾六成。 ●Squarefoot.com.hk公佈「2019上半年香港房地產前景問卷調查」結果。